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二手房买卖合同公证的作用

发布时间:2019-10-08


  合同公证会产生证据上的效力,也就是说经过公证的文书在法律上的效力是比没有公证的文书要强的,如果当事人之间对二手房买卖合同做好了公证的,那么二手房买卖合同公证的作用是怎样的呢?阅读完以下小编为您整理的内容,一定会对您有所帮助的。

  一、二手房买卖合同公证的作用

  任何法律行为和有法律意义的文书、事实经过公证证明,国家证明它的真实性、合法性,即产生法律上的证据效力。人民法院审理案件中,如果在收集、调查证据时涉及某项文书,而这项文书业经公证证明,即应确认其效力,可以直接采证。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。

  依照法律必须公证证明的法律行为,则公证证明就成为这些法律行为生效的必要条件。法律对于不同的法律行为有不同的形式要求,包括口头、书面及公证证明,取决于该法律行为所产生(或变更、消灭)的法律关系的重要性、复杂性和它对于第三者的作用。虽未为法律规定而当事人自行协议公证证明作为双方法律行为必要的形式条件之一的,这一法律行为也必须公证证明方能成立。

  债权文书,如债权人和债务人对权利义务关系没有争议、并经公证证明具有强制执行效力的,当债务人拒不履行时,债权人可以直接申请人民法院强制执行,不需要向人民法院起诉要求作出裁判。

  由于目前法律没有做出相关要求,所以二手房买卖合同不是必须要公证的。但是,如果当事人在二手房买卖合同中约定,只有办理二手房买卖合同公证以后合同才生效的,那么就必须要办理公证,否则二手房买卖合同是无效的。

  二、二手房买卖合同公证流程

  (一)买卖双方共同向公证处提出公证申请。

  1、卖方需要提交如下材料:身份证、护照、军官证、户口本、房屋产权证、土地证、结婚证等;

  2、买方需要提供身份证、护照、军官证、户口本等;

  3、如果一方当事人不能亲自到场委托他人办理的还必须提交经过公证的授权委托书;如果交易房产是多人共有的,则卖方应为所有共有人(以及其配偶),需要全部到场。

  (二)公证员根据当事人提交的证明材料进行审查。

  1、申请人提供的身份证明文件是否与其本人一致;

  2、申请人的行为能力是否完全具有,不存在限制行为能力或无行为能力的情形;

  3、申请人进行房屋买卖交易以及公证的意思真实是否真实自愿;

  4、申请人自己对于即将进行的交易以及公证所认识的后果是否与其行为实际产生的后果一致;

  5、买卖双方对于交易的主要条款(如交易标的、交易金额、付款方式等)认识无异议,或者至少已经基本达成一致;

  6、交易的房产所有权明确,不存在限制或者禁止交易的情形;

  7、如果交易房产存在多个所有权人,则所有的产权人都与买受人达成了一致的意思表示;

  8、当事人的申请符合公证管辖的规定。

  (三)公证员通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》。

  公证员在进行完上述八项初步审查后,认为都不存在问题,符合公证受理的条件的,通知当事人填写《房屋买卖合同公证申请表》,按照规定交纳公证费用。公证员履行告知义务,告诉当事人所提交的材料以及所有的陈述都必须是真实的,如果公证员经过调查发现有虚假材料当事人必须承担相应的法律责任甚至是刑事责任,而且所交的公证费也不予退还。当事人接受的,公证处正式受理买卖双方的公证申请,启动公证程序。

  (四)公证员受理申请后首先重点审查当事人之间的买卖契约。

  对于交易房产的坐落、建筑面积、建筑年代、权属状况、交易金额、付款方式和时间、交付时且要逐向询问双方当事人是否清楚且没有任何异议,如果对于其中的任何一项持有异议的都要暂停公证程序,等当事人协商一致后再恢复。此外,公证员还要审查买卖合同是否对于房屋的附属设施、微小瑕疵以及水、电、气、电视、电话、宽带、家电、家具、物业、户口、税费承担、面积误差约定、风险转移等有关相对次要但也容易引起纠纷的事项作出明确的约定,如果约定不明确的公证员要提示买卖双方,并在公证谈话笔录内注明。

  (五)公证员根据买卖双方的实际情况以及买卖合同按照《公证程序规则》的要求分别与买卖双方谈话并且制作谈话笔录。

  (六)公证员对交易的各个相关环节进行调查。

  1、核查卖方的身份是否是真正的房主;

  2、卖方的婚姻状况,如果卖方已婚则要求其配偶到场并书面表示同意卖方出售上述房产;

  3、是否所有的共有人及其配偶都已经到场并且同意出售;

  4、卖方提交的房产证和土地证是否属实,如有需要应当到房产部门查档或者到房屋现场考察;

  5、房屋的土地使用权是以何种方式取得的,是否存在禁止买卖的情形;

  7、房产是否存在被抵押的情形,如果已经被抵押是否已经征得抵押权人的同意;

  8、是否存在被出租的情形,如果已经被出租是否承租人已经放弃了优先购买权;

  公证员如果到登记机关查询登记档案应当现场制作查档记录,对房屋现场考察的也应当制作现场笔录,还可以根据实际需要使用拍照、摄像等一些辅助手段。

  (七)公证员出具房屋买卖合同公证书。

  出具公证书必须符合下例要求:对交的各个环节都调查核实后,发现买卖双方提供的材料和交易意图都是真实的;至少对于买卖合同的主要条款都是约定明确、具体的;对于那些可能带给一方当事人不利的条款经过公证员提示后当事人仍然坚持接受的。公证员出具公证书后提示双方当事人应当在合同生效后三十天内凭借公证书到房产部门办理权属变更手续,房屋权利转移的时间是房产部门准予变更登记的时间,而不是房屋实际交付的时间。

  三、二手房买卖合同公证费收取标准

  针对二手房买卖合同公证费,相关文件有具体的规定:证明土地使用权出让、转让,房屋转让、买卖及股权转让,按下列标准收取:

  房屋出售价格在500000元以下的,按照0.3%进行收取;

  若按比例收费不到200元的需要按200元收取;

  房屋出售价格500001元至5000000元的,按0.25%进行收取;

  房屋出售价格在5000001元至10000000元,按0.2%进行收取;

  房屋出售价格在10000001元至20000000元,按0.15%进行收取;

  房屋出售价格在20000001元至50000000元的,按0.1%进行收取;

  房屋出售价格在50000001元至100000000元的,按0.05%进行收取;

  房屋出售价格在100000001元以上的,按0.01%进行收取。

  以上就是小编为您整理的最新二手房买卖合同公证的作用的相关内容。综上,二手房买卖合同公证的作用是国家证明了合同的真实性以及合法性,同时也产生法律上的证据效力。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的律师。