房地产融资

发布时间:2020-10-21



房地产是已土地和固着于土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系的总称。在不同的社会形态中,房地产始终是人类赖以生存和发展的基本条件,是一切经济活动的载体和基础。在现代市场经济中房地产包括着丰富的内涵,一方面房地产是以土地和房屋设施为其存在的物质形态,但房地产是一个经济范畴,是一种特殊形态的财产,是一种财富的象征。另一方面,以财产形态存在的房地产必然会涉及到权属关系,在不同的所有制条件下,其权属状态不同。

房地产业是从事房地产综合开发、经营、管理和服务的综合性行业,是一项新兴的独立产业,是城市第三产业的一部分。房地产业应包括:土地的开发,房屋的建造、维修、管理,土地使用权的有偿转让、划拨,房屋所有权的买卖、租赁,房地产的抵押贷款,以及由此形成的房地产市场。房地产业所涉及的范围很广,其中房产是指建设在土地上的各种房屋,包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、办公、文教、医疗卫生和体育用房等;地产是土地和地下各种基础设施的总称,包括供水、供热、供气、供电、排水排污等地下管线以及地面道路等。住宅建设、买卖、租赁,房屋维修、装饰,房地产抵押等经济活动是与居民个人直接相关的,也是我们这里所说的房地产投资的主要对象。


对房地产融资的深度思考


房地产投资基金经历一段时间之后,也会像发达国家一样,成为开发商融资的主要渠道,尽管国内还没有真正意义上的房地产投资基金,但这是大势所趋

随着银行体系对开发商贷款以及个人房地产贷款加大监管力度,先知先觉的开发商已经开始了各种房地产融资工具的探索,种种迹象表明,建立多元化的房地产融资体系已经是开发商的必修课题。

所以有必要把房地产融资体系作一个梳理。对开发商来说,传统的方法一般包括:1)房地产直接投资;2)商业抵押贷款;3)合作开发或项目公司被收购;4)房地产企业上市;5)居民住房按揭贷款(间接为开发商融资)。

除去传统方法外,开发商还应该关注以下方式:1)基金(房地产、土地);2)房地产信托基金(REIT);3)房地产资产证券化(含住房贷款证券化 RMBS和商业物业证券化CMBS);4)房地产金融新产品(含按揭保险和权属保险);5)房地产融资租赁;6)其他融资方法(信托、担保、过桥贷款、可换股债券、土地债券等等)。

首先建立起多维的融资体系,才可能逐一对照自身的实力和现状,去选择或组合一套适合的方法,去分析哪种融资成本更经济更有效,使得融资风险最小。

房地产基金、房地产抵押贷款、抵押贷款证券化都是目前的热点,但是我觉得逻辑关系上房地产基金和房地产抵押贷款是房地产融资工具范畴,抵押贷款证券化会和其他的金融保障制度一起构筑成房地产金融保障体系,当然证券化构筑的是资金流方面的保证。

房地产投资基金在过一段时间之后,或许也会像金融发达国家一样,成为开发商融资的主要渠道,尽管国内还没有真正意义上的房地产投资基金,但这是大势所趋,所以我觉得有必要为此专门花些笔墨。

现时在国内银行体系内的7万亿元人民币存款中,约6.8万亿元被银行用作信贷,其中约有1.6万亿元是不良资产。解决的最容易的方法,理论上来说是用货币政策,发行1.6万亿元的新钞票去解决问题,但这当然会引起严重的通货膨胀。

现今中国股市兴旺,总市值约为5万亿元,流通股为1.6万亿元。换个方法,房产基金如可发新股,其总量可达1600亿元,只占现时流通股的十分之一。

假设这1600亿元全都是从银行体系中抽出,又假使这1600亿元是新钞票,房产基金在发展商手中买入有租金收入的房产,用来给予房产基金投资者5%的回报,令这些新钞票回到房产发展商手中,发展商又会将这资金投到他们的房地产行业上,开发新的楼盘等等。

只要这些新的房产可有相当租金回报率,那就等同将这1600亿元新钞变为房地产,在经济体系中增值了1600亿元的资产,抵消通货膨胀。就是说1600亿元的新钞票已制造了相当于1600亿元经济效益的资产。

但可能更重要的是,在这一过程中,新的楼盘将带来新的就业机会,促使社会各行各业更加兴旺。再者发展商在套现1600亿元后,一般都会向银行借贷,一元借三元,投在房地产的金额将会是这数目的三倍。当然,这个经济活动也可同时帮助银行解决贷款出路的问题。