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租赁合同遭单方解除,能索赔吗

发布时间:2020-11-21


  导语:我国《合同法》第215条规定:“租赁期限在六个月以上的,应当签订书面协议。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”

  案情:

  杨某将一厂房出租给张某,合同约定租期2年,并约定“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”。2006年2月,合同到期,双方未续签合同,张某还按以前的标准交租金,双方继续履行至今。现杨某突然通知张某,要求立即终止合同,并不同意给予赔偿。张某诉至法院,要求杨某赔偿其一个月的租金。

  分歧:

  张某与杨某租赁合同到期后,双方未再续签书面合同,应视为不定期租赁合同,这点没有异议,但对于双方原先所签的租赁合同条款是否适用不定期租赁合同,存在两种不同意见:

  一种意见认为,张某与杨某租赁合同到期后,双方未再续签书面合同,那么原先所签合同便无效,不定期租赁合同应视为一个新的合同,合同内容应以双方实际履行情况来定。关于原合同约定的“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”的条款便不再适用不定期租赁合同。因此,杨某不必赔偿张某一个月的租金,但应当在合理期限之前通知张某。

  另一种意见认为,租赁合同到期后,对于双方未续签合同的情形,如双方没有补充协议,除期限为不定期外,其它均应按原合同约定的条款履行。按照双方原先关于“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”的约定,杨某应赔偿张某一个月的租金。

  管析:

  笔者同意第二种意见。理由如下:

  根据我国《合同法》第215条规定:“租赁期限在六个月以上的,应当签订书面协议。当事人未采用书面形式的,视为不定期租赁。”第232条规定:“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确,依照本法第61条的规定仍不能确定的,视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同,但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”具体到本案情况,张某与杨某所签的租赁合同到期后,双方未再续签书面合同,应视为不定期租赁合同。但未续签合同并不代表双方没有合同,只是双方租赁期限不定期而已,至于其它条款,双方仍应继续履行,事实上双方也是这样实际履行的。《合同法》第125条又规定:“当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。”因此,从合同的目的来看,为了更有利于双方的合同履行,避免双方产生不当的损失,如双方没有补充协议,除期限变更为不定期外,其它仍应按原合同约定的条款履行。

  综上,杨某可以随时解除合同,但应当在合理期限之前通知张某。杨某如果要求立即终止合同,没有给张某留出合理的搬迁期限,按照双方关于“一方在有效期内提前解除合同应当赔偿对方一个月的租金”的约定,杨某应赔偿张某一个月的租金。

  作者:乐安县人民法院 谭峰

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